Zinsen. Jüngst hat die Europäische Zentralbank aufgrund der hohen Inflation den Leitzins erstmalig seit Jahren wieder erhöht, und viele Immobilien-Interessierte fragen sich: Lohnt es sich überhaupt noch, per Kredit in eine Immobilie zu investieren? Wir beantworten diese Frage mit Ja – sofern Sie die Immobilie als Kapitalanlage und nicht als Eigenheim nutzen.
Die Effekte der Leitzins-Erhöhung auf den Kapitalmarktzins und den Sparzins
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat vor ein paar Tagen den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte erhöht und das hat Effekte, sowohl auf den Kapitalmarktzins, als auch auf den Einlagesatz, der den Sparzins definiert.
Der Einlagesatz bestimmt, wie hoch die Sparzinsen sind. Seit September 2018 lag der Einlagesatz bei -0,5 %. Durch die Erhöhung des Leitzinses um 0,25 Prozentpunkte liegen die Zinsen fürs Sparen also immer noch im Minus-Bereich. Und wie wir alle wissen, bringen negative Zinsen kein Geld. Etliche Banken erheben zudem auf Gespartes Verwahrentgelte. Auch das verhindert den Aufbau von Vermögen übers klassische Sparen. Erst wenn die EZB aufgrund der anhaltenden Inflation den Leitzins weiter erhöht, sind Sparzinsen im Plus- Bereich möglich. Doch das ist noch nicht absehbar.
Die Kapitalmarktzinsen hingegen, also die Zinsen für einen Kredit, die bereits vor der aktuellen Leitzins-Erhöhung im Plus-Bereich lagen, haben sich nun definitiv weiter ins Plus erhöht. Bedeutet: Wer heute einen Kredit für den Kauf einer Immobilie aufnimmt, zahlt mehr Geld. Die Zinskosten sind schlichtweg höher als in den vergangenen Jahren. Für einen gängigen Immobilien-Kredit liegen sie mittlerweile bei über 3 %. Ein Immobilien-Kauf scheint somit wenig attraktiv. Doch aufgepasst: Es macht einen klaren Unterschied, ob Sie mit dem Immobilien-Kauf den Traum vom Eigenheim verwirklichen wollen oder aber, ob Sie Ihre erworbene Immobilie vermieten. Ist Letzteres der Fall, sind der erhöhte Zinssatz für einen Immobilien-Kredit und die damit verbundenen erhöhten Zinskosten sekundär. Aber warum ist das so?
Die Vorteile der Investition in eine Immobilie, die Mieteinnahmen generiert
Wer sein Immobilien-Investment selbst bewohnt, muss auch die Zinskosten zu 100 % selber tragen. Anders bei einer Immobilie, die vermietet wird: Bei einer Immobilie als Kapitalanlage trägt größtenteils Ihr Mieter die Zinskosten, eben durch das Zahlen der monatlichen Miete. Hinzu kommt: Ihre Zinskosten können Sie zu 100 % steuerlich geltend machen; Sie erhalten eine steuerliche Rückerstattung aus Ihren Zinskosten. Doch das ist nicht alles.
Neben der steuerlichen Rückerstattung sind auch Afa-Abschreibungen möglich, Renovierungsarbeiten lassen sich steuerlich geltend machen, ebenso die Kauf-Nebenkosten.
Auch sollten Sie wissen: Die Immobilie als Kapitalanlage ist per se ein inflationsgeschütztes Investment. Das aktuelle Inflationsniveau in Deutschland beträgt 7,9 %. Das Geld ist somit 7,9 % weniger wert. Ein Investment macht also nur dann Sinn, wenn die Rendite des Investments das Inflationsniveau übersteigt. Durch Immobilien ist das gegeben. Denn Sachwerte steigen in Zeiten der Inflation. Laut VDP (Verband deutscher Pfandbriefbanken) sind die Immobilien-Preise bereits im ersten Quartal 2022 um 8,8 % gestiegen. Das bedeutet einen Wertzuwachs von 8,8 %, der die Inflation von 7,9 % klar schlägt. Wer in Immobilien investiert, erhält durch die Inflation somit einen starken Rückenwind.
Fazit
Anders als eine Immobilie als Eigenheim ist eine Immobilie als Kapitalanlage nach wie vor eine geniale Möglichkeit, Vermögen aufzubauen. Denn die erhöhten Zinskosten sind durch Mieteinnahmen, die größtenteils die Zinskosten tragen, sowie durch steuerliche Vorteile nur sekundär von Belang. Und inflationsgeschützt ist die Immobilie als Kapitalanlage ohnehin. Ein Immobilieninvestment ist in Zeiten wie diesen daher eine nahezu alternativlose Lösung.
In diesem Sinne: Viel Spaß und Erfolg bei Ihrem Immobilieninvestment – lassen Sie sich gerne von unseren Investment Experten beraten.
Experte: Hohe Preise, steigende Zinsen – jetzt noch in Immobilien investieren? Hier das Interview von CEO Timotheus Künzel zu Gast im WirtschaftTV.